Les questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier pour réussir votre première opération

Comme avant tout investissement, il est nécessaire d’y songer sérieusement afin d’être sûr d’en ressortir gagnant. Après tout, investir son temps et son argent sont des projets tous les deux d’une grande importance. Il est donc primordial de correctement préparer votre opération avant même de vous lancer. En tant que spécialistes en immobilier, Coup de cœur immo vous livre les questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier.

En France, 70% de la population pense que l’immobilier est le projet d’une vie. Autrement dit, que devenir propriétaire de son logement est un objectif majeur dans le parcours de quiconque. On estime d’ailleurs environ 3,5 millions d’acheteurs chaque année sur le marché. Ajoutez à cela la tendance du prix du mètre carré qui augmente de plusieurs points d’année après année. Notamment dans la région Provence Alpes Côte d’Azur (+15,5%), en Bretagne (+13,2%) ou en Normandie (%15,4%). Ainsi que les taux d’intérêt des prêts bancaires qui eux, tendent à diminuer de plus en plus. 

Autrement dit, tous les feux sont au vert concernant l’investissement immobilier. Il est donc temps pour vous de songer à devenir investisseur immobilier si ce n’était pas encore le cas. Toutefois, si effectuer un investissement immobilier rentable est dans vos projets, alors vous êtes au bon endroit. Voyons dès à présent les questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier.

Quels sont vos objectifs quant à l’investissement immobilier ? 

Pour vouloir faire vos premiers pas en tant qu’investisseur immobilier, vous devez avoir une raison bien particulière. Quelle que soit cette raison, elle est déterminante concernant la méthode à utiliser par la suite. En effet, il existe de nombreuses méthodes d’investissements immobiliers. Vis-à-vis de vos objectifs, certaines sont plus pratiques que d’autres pour les atteindre. 

Généralement, le but principal qui pousse à investir dans l’immobilier s’apparente à une amélioration du confort de vie. Plus précisément concernant le foyer dans lequel vous habitez. Ou bien concernant des compléments de revenus que vous pourriez toucher afin d’augmenter votre pouvoir d’achat. Cependant, vous pouvez aussi investir dans l’immobilier afin d’améliorer votre fiscalité. À savoir, en payant moins d’impôts et en protégeant vos fonds du risque d’une potentielle crise bancaire. En injectant vos fonds dans la pierre, secteur économique plus que fiable depuis des années.

Pour plus de détails quant aux raisons d’effectuer des investissements immobiliers, consultez notre article.

Investir dans l’immobilier pour constituer un patrimoine 

Premièrement, l’objectif de vous constituer un patrimoine est très intéressant. En injectant vos fonds dans des logements, vous devenez propriétaire de biens de grande valeur. De ce fait, votre capital n’est plus la cible directe de l’inflation. Votre valeur monétaire reste la même et lorsque vous vendrez votre maison, vous récupérerez vos fonds avec une plus-value si le prix du mètre carré augmente également.

Posséder un patrimoine est utile pour plusieurs raisons : vous avez la possibilité de percevoir l’usufruit de vos possessions. Vous pouvez vendre vos possessions, les modifier, les louer et même les léguer à vos héritiers.

Investir dans l'immobilier pour vous constituer un patrimoine sous forme de parc immobilier.
Investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine sous forme de parc immobilier. | Canva

Investir dans l’immobilier permet de réguler votre quantité d’argent en physique ou dans le système bancaire. Finalement, vous placez vos liquidités dans un ensemble de biens de valeur à votre nom. Sur lesquels vous avez tous les pouvoirs. Vous permettant ainsi de protéger votre argent contre une potentielle crise économique qui viendrait écouler les fonds de votre banque.

La petite touche Coup de coeur immo : Veillez à souscrire à une assurance habitation multirisques lorsque vous investissez dans l’immobilier. Afin de vous couvrir, votre bien, son contenu ainsi que les personnes y habitant.

Investir dans l’immobilier pour obtenir des compléments de revenus 

L’obtention de compléments de revenus s’effectue via la perception de loyers, chaque mois, grâce à la mise en location de vos biens immobiliers. Vous pouvez investir dans l’immobilier en ciblant les maisons, studios, appartements et tous les autres types de biens. Pour ensuite les mettre en location.

Vous permettant ainsi de percevoir une rente mensuelle, disponible immédiatement après perception du loyer. 

Dans la mesure où vous n’avez pas encore remboursé intégralement votre prêt bancaire pour l’achat de votre bien locatif, le loyer sert généralement à être reversé à la banque. Dans le meilleur cas, vous aurez la possibilité de profiter d’une certaine somme d’argent même après soustraction des différents coûts à la charge du propriétaire. Cependant, vous percevrez davantage de mensualité une fois le prêt bancaire entièrement remboursé.

Pour plus de détails quant aux à l’investissement immo, consultez notre article sur les 5 meilleurs conseils pour être investisseur immobilier sans stress ni pression.

Investir dans l’immobilier pour réussir à défiscaliser 

Défiscaliser permet de réduire le montant de l’impôt à régler à l’administration fiscale. Ce dernier est principalement calculé en fonction de votre richesse personnelle. Y compris selon le montant du salaire que vous percevez annuellement. 

Néanmoins, l’État français a mis en place certains dispositifs permettant de profiter d’une défiscalisation. Ainsi, investir dans l’immobilier vous procure également certains avantages non-négligeables. Voici 3 dispositifs majeurs à connaître : 

La loi Pinel : 

Ce dispositif est très utilisé par les investisseurs immobiliers chevronnés. Il permet notamment de profiter d’une réduction d’impôts pour l’achat d’un bien neuf dans le cadre d’un projet immobilier locatif. Afin d’investir dans l’immobilier et de profiter de la loi Pinel, les investisseurs doivent respecter des conditions. Telles que la zone d’implantation du bien (zone de tension foncière A, A bis, B1, B2 ou C). Mais également le plafonnement des loyers et la durée de location du logement (minimum 6 ans, prolongeable entre 2 et 3 fois pour une durée maximale de 12 ans).

Investir dans l'immobilier neuf pour défiscaliser intelligemment.
Investir dans l’immobilier neuf pour défiscaliser intelligemment. | Canva

Grâce à ce dispositif, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de son investissement dans la limite de 63 000€.

Le dispositif Censi-Bouvard :

Idéal pour investir dans l’immobilier dans les logements meublés en résidences services. Au préalable, il est nécessaire de compléter le statut du loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Après cela, l’investisseur sera en mesure de profiter d’une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées, étudiants ou bien dans une résidence de soin. Avec une durée minimale locative de 9 ans ainsi qu’avec un prix de revient de moins de 300 000€. L’investisseur pourra profiter d’une réduction d’impôt de 11% et la récupération de la TVA à 20%, lissée sur 9 ans.

La loi Malraux :

Ce dispositif permet de défiscaliser en réalisant des travaux sur votre bien. La réduction est estimée en fonction de la zone d’implantation du bien et la durée de la location est de 9 ans minimum. Notez que le locataire ne peut pas faire partie de la famille du propriétaire du bien ni être rattaché à son foyer fiscal. Le coût des travaux doit être inférieur à 100 000€ par an sur 4 ans de suite. 

Dans quel type de bien immobilier investir ? 

Lorsque vient le moment d’investir dans l’immobilier locatif, vous devez alors vous tourner vers un type de bien rentable. Les appartements et les maisons sont les biens immobiliers les plus recherchés dans le cadre d’un investissement. Principalement car c’est dans ce type de bien que les locataires souhaitent le plus habiter. C’est dans ce type de bien que la demande est la plus forte. 

Néanmoins, le marché immobilier n’est pas identique sur l’ensemble du territoire français. Certaines occasions uniques peuvent se présenter dans votre département. Tout comme elles peuvent apparaître à quelques heures de route de votre domicile. 

Aussi, l’environnement autour d’un bien joue grandement dans son potentiel de succès auprès de votre clientèle locative. Raison pour laquelle vous ne devez pas rester figé sur vos idées. Chaque logement peut avoir une part d’unique pouvant plaire aux loueurs. À vous d’aller dénicher les plus belles affaires pour investir dans un projet rentable sur le long terme.

Consultez notre article pour découvrir les régions prisées par les investisseurs immobiliers.

Afin de vous aiguiller pour intelligemment investir dans l’immobilier, Coup de cœur immo vous donne un aperçu des avantages et inconvénients des principaux types de logement.

Les appartements 

Pour commencer, investir dans l’immobilier en visant un appartement est un choix judicieux. Les appartements sont très appréciés proches des métropoles urbaines. Ces logements sont pratiques et offrent un confort de vie assez spécifique. Commençons par les avantages : 

  • La vie coûte moins cher en appartement. En effet, le loyer d’un appartement est moins élevé que celui d’une maison. L’entretien et les charges sont également plus réduites. C’est donc un choix économique pour la majorité des Français.
  • Les appartements sont plus proches du centre-ville et des grandes métropoles. Ces logements sont mieux placés et permettent généralement un accès plus rapide aux commerces et au travail. 
  • Un appartement est une résidence sécurisée. Situées dans des immeubles privés, les logements sont bien gardés. Inatteignables pour ceux situés dans les étages. L’accès est généralement gardé par un sas composé d’une double porte renforcée.
Investir dans l'immobilier en ciblant les appartements pour les louer dans le futur.
Investir dans l’immobilier en ciblant les appartements pour les louer dans le futur. | Canva

Concernant les inconvénients liés à la vie en appartement : 

  • Un appartement est plus petit qu’une maison. Le manque d’espace peut être un frein pour les locataires. Raison pour laquelle vous devez aménager l’appartement pour le faire paraître spacieux et pratique. 
  • Un appartement peut être bruyant. La proximité avec les autres logements peut donner suite à certains dérangements à cause de l’épaisseur des murs. Si possible, veillez à isoler vos murs pour réduire les perturbations sonores.
  • Les étages peuvent être problématiques pour les personnes à mobilité réduite. Si l’ascenseur tombe en panne alors le locataire d’un âge avancé pourrait être embêté.

Les maisons

Investir dans l’immobilier en ciblant une maison demande généralement d’effectuer des recherches en province. Elles offrent différents avantages notamment concernant leur taille et l’espace qu’elles proposent aux locataires. 

Concernant les avantages de la maison : 

  • La maison offre de l’espace pour toute la famille. Souvent accompagnée d’un jardin plus ou moins spacieux, la maison permet de vivre confortablement avec enfants et animaux de compagnie.
  • La maison offre davantage de discrétion. Même si vous disposez d’un mur mitoyen, la maison est généralement mieux isolée que l’appartement. Selon la disposition du bien, le locataire peut vivre sans craindre d’être écouté ou bien d’être observé.
  • Les possibilités d’aménagement sont très nombreuses. Locataires ou propriétaires peuvent effectuer des changements de décoration et de disposition des meubles facilement. 

Concernant les inconvénients de la maison : 

  • Le loyer d’une maison est relativement élevé. Vous pourrez avoir plus de difficulté à faire louer votre bien tant les prix sont au delà de ceux des appartements. Pour justifier votre prix, pensez à apporter des améliorations à votre bien (salle de bain, jardin, salon, etc.) et à l’acheter dans des quartiers demandés.
  • La maison est plus éloignée des métropoles et centres-villes. Contrairement aux appartements pouvant être directement placés au cœur des agglomérations. Veillez à trouver un bien proche d’une gare ou bien d’une voie rapide pour atteindre rapidement la grande ville la plus proche.
  • Une maison peut être la cible de cambriolage. Pensez à sécuriser votre bien avec un système d’alarme complet et à sensibiliser les locataires sur la discrétion dans le quartier.

L’immobilier neuf 

Au-delà du fait que le gouvernement français mette en place des aides visant à encourager l’achat de logement neuf. Investir dans l’immobilier neuf apporte des avantages non négligeables pour le locataire. Mais également pour le propriétaire du bien qui conserve une part de responsabilité financière durant toute la durée du bail.

Les avantages de l’immobilier neuf : 

  • Les logements neufs coutent moins chers à entretenir que les logements anciens. Les nouveaux biens respectent la réglementation thermique RT2012 (enveloppe du bâtiment, isolation, chauffage, ventilation, etc.). De plus, les matériaux sont neufs et ne seront donc pas à changer immédiatement. Vous payez également moins cher en frais d’énergie grâce à l’isolation nouvelle.
  • Les logements neufs sont plus confortables vis-à-vis de l’acoustique. Les sons provenant du logement sont conservés à l’intérieur. Tandis que les perturbations sonores extérieures sont bloquées dehors. Mais également concernant les normes handicapées et la réservation de places de parking pour les appartements.
  • L’immobilier neuf est souvent construit dans des espaces dynamiques avec commerces, services et commodités. Proches des grandes villes, l’immobilier neuf est apprécié par les jeunes.

Les inconvénients de l’immobilier neuf :

  • Les logements neufs coutent plus cher à l’achat que les logements anciens. D’après « le laboratoire de l’immobilier » en 2019, le prix moyen du m2 est de 4 650€ contre 3 500€ pour de l’ancien. 
  • Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente d’un logement en Etat Futur d’Achèvement), le délai de livraison peut être long. Selon la tournure que prennent les travaux, vous pouvez être soumis à quelques mois de retard. De plus, vous pouvez avoir à effectuer des paiements échelonnés au fur et à mesure de la construction du bien. 
  • Toujours dans le cadre d’un achat VEFA, vous pouvez avoir du mal à vous projeter quant à l’aménagement que vous ferez dans ce futur bien.

L’immobilier ancien

Disponible immédiatement et moins cher que l’immobilier neuf, l’ancien possède également certains avantages et inconvénients qu’il est important de prendre en compte.

Les avantages de l’immobilier ancien : 

  • Vous avez la possibilité de visualiser et de visiter entièrement le bien avant toute prise de décision. Vous permettant d’imaginer travaux, modifications ou emménagement.
  • Le logement ancien est plus sécurisant car vous êtes moins enclin à découvrir des mauvaises surprises. Notamment concernant certaines nouvelles installations qui seraient défectueuses.
  • L’ancien coûte moins cher que le neuf et peut voir sa valeur augmenter au fil des années. De quoi effectuer une plus-value au moment de la revente.
Investir dans l'immobilier en ciblant les maisons pour emménager en province.
Investir dans l’immobilier en ciblant les maisons pour emménager en province. | Canva

Les inconvénients de l’immobilier neuf :

  • Vous serez amené à payer davantage de frais de notaire et de droit d’enregistrement. De plus les charges couteront également cher : entretien, chauffage, réparations, etc. Principalement à cause de l’âge des matériaux utilisés pour bâtir de logement parfois il y a des dizaines d’années.
  • Obligation d’effectuer une mise aux normes concernant l’isolation, l’électricité ou le chauffage par exemple. 

La petite touche Coup de coeur immo : Afin de savoir si vous devez effectuer des travaux de remise aux normes en matière d’isolation thermique, effectuez un DPE (Diagnostique de Performance Énergétique).

Comment financer un investissement immobilier ? 

Rarement conseillé, y compris lorsque cela est possible, l’achat en fonds propres vous prive d’une grande quantité de liquidité. Raison pour laquelle nous vous invitons à contracter un prêt auprès d’une banque pour investir dans l’immobilier. Afin de débloquer des fonds et pouvoir financier un investissement.

Pour plus de détails quant au processus d’investissement immobilier, consultez notre article.

Calculer votre capacité d’emprunt  

La capacité d’emprunt désigne le montant que vous pouvez emprunter à la banque à l’heure actuelle pour investir dans l’immobilier. C’est-à-dire en fonction des revenus que vous touchez actuellement ainsi que les charges auxquelles vous faites déjà face.

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez vous appuyer de plusieurs critères que voici : 

  • La présence éventuelle d’un co-emprunteur.
  • Votre salaire mensuel.
  • Vos primes éventuelles.
  • Vos autres revenus réguliers. 
  • Les charges.
Consultez votre banquier avant d'investir dans l'immobilier.
Consultez votre banquier avant d’investir dans l’immobilier. | Canva

Concrètement, pour avoir un aperçu de votre capacité d’emprunt vous devez multiplier tous vos revenus mensuels soustraits de toutes vos charges, par 33 correspondant au pourcentage de taux d’endettement maximal. Puis de diviser le résultat final par 100. Notez que plus la durée du prêt est longue, plus vous pourrez emprunter un montant élevé.

Le taux du crédit immobilier ainsi que l’assurance du prêt rentrent également en compte.

Nous vous invitons à estimer votre capacité d’emprunt via La Centrale de Financement afin de connaître le montant empruntable pour investir dans l’immobilier.

Estimer le montant des mensualités

Le montant des mensualités correspond à la somme que vous devrez reverser chaque mois à la banque après emprunt. Voici comment calculer le montant de vos mensualités : 

[Capital × (taux/12)]/[1 – (1 + (taux/12) – (12 × nombre d’années de remboursement))] 

Bien entendu, le montant de la mensualité de remboursement dépend des critères dans lesquels se sont effectués votre emprunt. En tant qu’investisseur, vos mensualités dépendront toutes du projet immobilier et du prêt bancaire associé.

Quels sont les différents coûts à prendre en compte pour investir dans l’immobilier ? 

Dans le cadre d’un investissement immobilier, voici les frais à prendre en compte dans votre calcule : 

  • Les frais de notaire ou d’acquisition si le logement est neuf. 
  • Les frais d’agence si vous passez par une agence immobilière pour trouver votre bien. En passant par Coup de cœur Immo, vous ne paierez aucun frais de mise en relation avec des propriétaires de biens immobiliers.
  • Le coût du crédit à rembourser à la banque sous forme de mensualités avec intérêts. 
  • Les taxes relatives au logement acheté.
  • Les charges de copropriétés si vous achetez un appartement.
  • Les travaux votés par la copropriété.
  • Les impôts locaux.
  • Les travaux éventuels. 
  • Les frais de déménagement dans le cadre d’un investissement immobilier d’habitation ou bien en location meublée.

Comment investir dans l’immobilier avec Coup de cœur immo ? 

En tant que site de rencontres immobilières et spécialiste de la mise en relation, Coup de cœur Immo vous propose une aide pour investir dans l’immobilier. En tant qu’expert du secteur économique, nous avons mis en place une plateforme de mise en relation entre acheteurs et vendeurs. Grâce à laquelle vous avez la possibilité de facilement acheter ou vendre l’un de vos biens immobiliers, partout en France. 

En tant qu’acheteur, nous vous invitons à remplir notre formulaire afin de publier votre recherche de bien. Précisez la zone d’habitation, la surface du bien, le type du bien, votre budget, etc. 

En tant que vendeur, nous vous invitons à publier votre annonce de bien immobilier à vendre. 

Notre algorithme vous fera entrer en contact avec des profils correspondants à vos attentes. Puis nos conseillers vous appuieront et vous guideront dans la mise en place de votre investissement immobilier.