Zones à risque immobilier : ce qu’il faut savoir pour investir intelligemment

En France, plus de 10 % des biens immobiliers se situent dans des zones inondables. Dans cet article, nous souhaitions aborder le sujet de l’achat d’un bien dans une zone à risque immobilier. Si vous projetez prochainement d’investir dans l’immobilier, en achetant une maison, un terrain ou un appartement situé dans l’un de ces lieux, ne manquez pas cet article. Nous vous révélons l’impact d’une telle situation sur le prix des biens et les primes d’assurance habitation. Vous découvrirez également quels sont les dangers réellement encourus, en achetant sur des territoires concernés. 

Qu’est-ce qu’une zone à risque immobilier ?

Une zone à risque immobilier est déterminée en fonction des risques naturels encourus sur un territoire donné. On prend également en compte la possibilité de causer des dommages aux personnes vivant sur la surface visée. Les deux facteurs principalement pris en compte sont la vulnérabilité du territoire, et la fréquence potentielle des aléas ayant entraîné le classement en tant que telle. L’information relative à la situation en zone à risque immobilier est obligatoire dans le cadre d’une vente de bien, qu’il s’agisse d’un terrain ou d’une habitation. Les risques naturels peuvent être les suivants :

  • Météo capricieuse, tempêtes
  • Exposition aux vents
  • Inondations, crues et risques côtiers
  • Sécheresse et canicule, grand froid
  • Incendies et feux de forêts
  • Pollution de l’air, de l’eau
  • Dangers géologiques, séismes
  • Mouvements de terrain, cavités souterraines
  • Présence de radon ou d’argile dans le sol
  • Éruptions volcaniques
  • Avalanches

À cela, s’ajoutent les facteurs humains, technologiques et agricoles, qui peuvent être indiqués pour une zone géographique. 

Comment détermine-t-on une zone à risque immobilier ?

Les zones à risque immobilier sont déterminées en fonction de trois documents. Il s’agira dans un premier temps d’un rapport de présentation, pour publier les différentes études permettant de faire ressortir ces secteurs. Un plan de zonage sera ensuite produit, en fonction de ses études. Si des événements constituant un danger potentiel sont déjà intervenus, la fréquence et l’intensité des phénomènes seront prises en compte pour effectuer le travail de zonage.

Un règlement est enfin édité, pour décrire les contraintes à respecter dans le cadre de chaque type de lieux. Il pourra notamment s’agir d’autoriser ou non une construction en zone inondable. Pour finir, le plan de prévention des risques naturels, autrement appelé PPRN est approuvé par le préfet. Le plan local d’urbanisme (PLU) en découle ensuite.

La zone inondable : le risque immobilier qui fait baisser les prix

Le classement des zones inondables

Les zones inondables sont celles qui sont sujettes à submersion. Il est possible que le phénomène d’inondation ait déjà eu lieu sur la zone visée. L’inondation peut aussi être possible, et donc anticipée par la préfecture avant même d’avoir déjà eu lieu. Certains reliefs particuliers, comme un terrain situé dans une cuve peuvent entraîner le classement en zone inondable. Il est aussi possible que certaines activités humaines à proximité du logement justifient cette qualification.

Le risque immobilier d'inondation est le plus craint par les investisseurs. | Canva
Le risque immobilier d’inondation est le plus craint par les investisseurs. | Canva

Selon le barème des zones inondables, il existe plusieurs niveaux de gravité. La zone inondable rouge correspond à un risque d’inondation élevé. La construction sera donc totalement interdite à cet endroit. La zone bleue correspond à un risque d’inondation faible. La construction sera donc possible, mais soumise au plan de prévention des risques d’inondation (PPRi). Pour finir, la zone blanche identifie les lieux où le risque d’inondation est inexistant ou presque nul.

L’impact sur le prix des biens immobilier

Il est possible qu’une situation en zone inondable impacte de façon négative le prix d’un bien immobilier. La plupart du temps, la zone bleue n’impacte que très peu le prix. Il peut néanmoins s’agir d’un argument du futur acheteur pour pouvoir négocier le prix au mètre carré. Dans des secteurs très concurrentiels, où de nombreux biens sont en vente, on peut ainsi parler d’un véritable handicap pour vendre à un prix équivalant à celui du marché.

Notez par ailleurs que les terrains en zone rouge ne pourront être vendus qu’en tant que terrains agricoles. Leur valeur est donc bien moins importante que celle des terrains constructibles. Certains choisissent de spéculer en achetant des terrains situés dans ce type de zone à risque immobilier, en pariant sur le fait qu’ils deviendront, un jour, constructibles.

Les autres zones à risque immobilier

Les risques humains

Les risques humains sont ceux qui sont liés aux comportements ou aux faits d’autres personnes. Il pourra notamment s’agir de cambriolages, qui sont plus fréquents sur certaines parties du territoire que sur d’autres. 

La présence de structures de secours ou encore d’un poste de police peut permettre de pallier à ce type de risques. Notez par ailleurs qu’un logement qui est mal desservi peut représenter un frein à l’achat conséquent.

Risque immobilier : centres technologiques & nucléaires

La technologie peut elle aussi être associée à des risques d’inondation. Les risques d’industriels peuvent aussi influencer la capacité et le prix de vente d’un logement. L’Union Européenne impose que les sites présentant des risques d’incidents majeurs soient signalés. Pour les logements situés à proximité des centrales nucléaires, un signalement sera notamment obligatoire afin de les catégoriser dans une zone à risque immobilier.

Les nuisances sonores ou encore liées à des odeurs peuvent aussi dévaluer le prix d’un bien immobilier. La présence d’une usine ou encore d’une station d’épuration peut ainsi fortement impacter le marché.

Risque immobilier : l’exploitation agricole

Une situation à proximité d’une exploitation agricole peut également entraîner certains risques. On note également des nuisances en matière de bruit, d’odeur ou encore de contrainte d’urbanisme. Il sera par exemple impossible de construire à moins de 100 mètres des bâtiments d’élevage.

Si pour vous, la proximité avec une exploitation bénéficie des charmes de la campagne, il ne s’agira pas de l’avis de tous les acheteurs. Il est donc possible que le prix soit négocié, par la faute des nuisances sonores ou visuelles. Certaines exploitations, bien loin de l’agriculture raisonnée ou biologique, travaillent aussi avec des méthodes qui peuvent faire fuir les acheteurs. L’utilisation de pesticides peut notamment être un véritable frein à l’achat.

L'éolienne est un risque immobilier agricole pouvant faire baisser le prix de votre bien. | Canva
L’éolienne est un risque immobilier agricole pouvant faire baisser le prix de votre bien. | Canva

La petite touche Coup de coeur immo : Veillez à effectuer un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) lorsque vous achetez un bien immobilier. Ce dernier vous permettra d’anticiper une forme de risque immobilier propre au logement concernant son taux de perte de chauffage causé par une isolation thermique désuète.

L’impact sur le coût de l’assurance habitation

On a tendance à se focaliser sur l’impact sur le prix du bien. L’assurance habitation peut, elle aussi, être impactée par la situation géographique d’une maison, dans un appartement d’un terrain. La police d’assurance est calculée en fonction du type de bien, ainsi que de ce que l’assuré aura à garantir. La zone géographique à risques peut par ailleurs entraîner une prime d’assurance plus élevée. Il en sera donc de même que lorsqu’une voiture est assurée, et qu’elle est garée chaque soir dans un lieu considéré comme étant à risque.

Les zones à risque immobilier en bref

Vous l’aurez donc compris, le fait de se trouver dans une zone inondable ou dans une autre zone à risque immobilier peut représenter un risque de vendre moins cher. Avant d’accepter une négociation, renseignez-vous tout d’abord des autres biens disponibles autour de votre habitation. Un estimation de la part d’un professionnel ou avec un outil dédié peut aussi vous aider.

Si des biens similaires sont disponibles à des prix identiques dans des lieux sans risques, il est possible que vous soyez obligé de baisser votre prix de vente. En revanche, si votre bien est unique, il sera possible de maintenir un prix cohérent avec ceux pratiqués dans votre région. Notre aussi que dans certains départements comme le Vaucluse, plus de 30 % du territoire est classé en zone inondable. Il est donc possible de relativiser cette information pour les acheteurs.

En tant qu’acheteur, n’hésitez pas à vous renseigner directement auprès de la mairie, pour connaître les risques réels avant d’acheter un bien. Ils sauront également vous indiquer les événements récents enregistrés pour une zone donnée.

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