Lorsque vous êtes sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), deux régimes fiscaux s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime Réel.
Dans la plupart des cas, le régime réel est le plus avantageux. Mais qu’est- ce que le régime Réel ? Pourquoi le choisir ? Quelles sont les charges déductibles ? Qu’est ce que l’amortissement du bien ?
Rappel des différences entre le régime micro-BIC et le régime Réel, sous le statut LMNP
Le régime micro-BIC
- s’applique dès lors que les recettes locatives sont inférieures à 77.700 € en location meublée classique (ou 188.700 € en location meublée de tourisme classique et chambres d’hôtes)
- permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés (chargés)
- ne nécessite pas d’expert-comptable
- l’option est valable 1 an, et elle est reconduite tacitement
Le régime Réel
- s’applique de plein droit dès lors que les recettes locatives sont supérieures à 77.700 € en location meublée classique (ou 188.700 € en location meublée de tourisme classique et chambres d’hôtes)
- permet de déduire toutes les charges réellement payées et d’amortir son bien
- l’option est valable 2 ans, elle est reconduite tacitement
Qlower est spécialiste de la fiscalité de la location meublée, ses conseillers peuvent vous accompagner pourà choisir le régime le plus adapté à votre situation, n’hésitez pas à les contacter.
Pourquoi choisir le régime Réel en LMNP ?
Le régime Réel est à privilégier dans certains cas, car il permet de déduire des loyers encaissés les charges réellement payées (sous réserve de déductibilité naturellement) et, surtout, d’amortir le bien. Ainsi et le plus souvent, le résultat fiscal au régime Réel est nul, donc ne génère pas d’impôt à payer !
Quelles sont les charges déductibles ?
Le premier avantage au régime Réel, c’est donc la déduction de certaines charges.
Les charges déductibles sont : toutes les dépenses d’entretien et de petites réparations si leur montant est inférieur à 600 € ; les charges de copropriété (hors abondement aux fonds Alur et travaux) ; les frais fixes tels que l’eau ou l’électricité ; les honoraires de gestion et d’agence immobilière ; les frais de notaire ; les frais de tenue de comptabilité ; les assurances telles que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou l’assurance contre les loyers impayés (GLI). Sans oublier les taxes telles que la taxe foncière ou la contribution foncière des entreprises ; les intérêts d’emprunts et frais de dossier bancaires ; les frais de publicité ; etc.
Consultez notre article sur les régimes Réel LMNP pour en savoir plus sur le sujet.
Qu’est ce que l’amortissement ?
Le principal avantage du régime Réel en LMNP est l’amortissement. Il est défini, comptablement et fiscalement, comme la constatation de la dépréciation économique d’un actif. C’est donc une charge purement comptable (ce n’est pas un décaissement de trésorerie) qui vient s’ajouter aux charges déductibles ci-dessus pour le calcul du résultat imposable.
Le calcul de l’amortissement est relativement complexe et nécessite pour la plupart des investisseurs de faire appel à un expert-comptable ou un assistant fiscal en ligne, comme Qlower. Cette relative complexité réside dans la détermination de l’amortissement annuel, basé sur la décomposition de la valeur du bien en différents postes :
- Le terrain ( qui n’est pas amortissable)
- Le bâti et le gros oeuvre
- L’étanchéité toiture
- Les installations générales techniques
- L’agencement
- Les frais d’acquisition
- Les travaux et le mobilier
Ainsi, chaque poste est un pourcentage de la valeur du bien et doit être amorti sur une durée différente selon sa nature.
L’amortissement, ajouté aux charges déductibles, permet dans la plupart des cas de créer un déficit sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux ( BIC) et par conséquent de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
Comment déclarer ses revenus locatifs au régime Réel en LMNP ?
Plusieurs formulaires sont à remplir : le formulaire 2042 C PRO ; le formulaire n° 2031 ; le formulaire n°2033 et ses annexes (2033-A à 2033-E). C’est un peu complexe, mais bien accompagné par Qlower, tout deviendra plus facile !
Consultez notre article pour savoir comment déclarer vos recettes locatives LMNP en ligne.