Le nouveau DPE : Les impacts sur les prix de vente et les diagnostics immobiliers !

Le nouveau DPE est en place depuis juillet 2021 ! Nous vous emmenons à la découverte de sa nouvelle formule de calcul, celui-ci étant devenu un document scruté par les futurs acquéreurs ou locataires. Nous vous proposons un véritable tour d’horizon des changements en la matière depuis l’arrivée des nouvelles dispositions le concernant. Il existe un véritable impact du DPE sur le prix de vente d’un logement. Certaines astuces peuvent permettre d’améliorer la notation DPE à moindre frais, pour vendre à un meilleur prix.

Qu’est-ce que le DPE ?

À quoi sert le diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE est une évaluation réalisée en France sur les biens immobiliers. Les documents qui en découlent font partie de ce qu’on appelle le diagnostic technique d’un logement. Il permettra de pouvoir associer une notation relative à la performance énergétique. Ce document est important du point de vue des éventuels acheteurs ou des locataires d’un bien. Il est valable pendant une durée de 10 ans.

Le DPE d’un logement est valable dix ans. En cas d’amélioration des performances énergétiques, il sera possible de renouveler l’évaluation afin d’obtenir une notation plus avantageuse !

Le DPE est-il obligatoire pour vendre ou louer un bien ?

Le DPE doit obligatoirement être joint au contrat de location d’un logement. L’étiquette associée à cette évaluation est également essentielle pour la mise en vente d’un bien immobilier. Du point de vue du législateur, il s’agit là de garantir au locataire ou à l’acheteur du bien, de s’engager en connaissance de cause. Pour le vendeur, le DPE pourra permettre de mettre en avant les performances énergétiques de son bien.

Comment est attribuée l’étiquette DPE depuis juillet 2021 ? 

La fin de la méthode sur facture

L’un des grands changements notables depuis juillet 2021, réside dans la façon dont sera réalisé le DPE. La méthode change, puisqu’il n’est plus possible de baser exclusivement cette évaluation sur les factures détenues par le propriétaire. Auparavant, il était possible d’obtenir une note en fonction des factures du logement et donc de la consommation énergétique présumée.

Une évolution de la loi était absolument nécessaire. Les consommations de chauffage sont par exemple propres à chacun, pour une même performance énergétique. Les facteurs désormais pris en compte sont beaucoup plus factuels. Le diagnostiqueur devra notamment s’intéresser à la qualité de l’isolation. L’isolation des fenêtres ou encore au système de chauffage mis en place seront aussi étudiés. Il s’agit de proposer un diagnostic plus générique, mais également plus fiable pour le consommateur.

Le DPE pour un immeuble entier

Pour un logement faisant partie d’un immeuble ou d’une copropriété, il est possible de bénéficier d’un DPE collectif. Il s’agit d’un diagnostic qui s’applique à l’ensemble des biens qui composent le groupement. Un propriétaire estimant disposer individuellement de meilleures performances pourra faire valoir un diagnostic individuel.

Le DPE devient opposable

Avant juillet 2021, le DPE fourni était purement informatif. Il était réalisé dans le but de permettre de pouvoir se faire une idée des performances énergétiques d’un bien. Désormais, il s’agit d’un document qui engage la responsabilité du propriétaire. Cela signifie qu’une fois dans les lieux, les personnes pourront effectuer un nouveau diagnostic. En cas d’écart significatif entre le diagnostic fourni par le propriétaire et celui obtenu par la personne ayant fait l’acquisition ou loué le logement, des compensations financières pourront être demandées.

Les estimations de facture et de consommation avec le DPE

Le format du DPE obligatoire et opposable change également pour pouvoir devenir plus fonctionnel. Il sera notamment possible d’analyser en détail les éléments responsables d’éventuelles déperditions thermiques. Les personnes en location ou souhaitant acquérir un bien immobilier peuvent en outre obtenir de véritables recommandations. Elles concernent les travaux d’amélioration éventuels. Cela permettra de profiter d’évaluations de consommation énergétique fiables, au plus proche de la réalité du logement.

Les critères d’évaluation du DPE

Le DPE est désormais basé sur deux facteurs clés. Ce sont l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il s’agit donc d’évaluer la consommation d’un logement et sa capacité à conserver la chaleur ou la fraîcheur. La quantité de pollution émise par le bien immobilier, son mode de chauffage ou encore son alimentation électrique entrent en jeu. La situation géographique et le climat font aussi partie des critères permettant d’établir le barème. Il s’agissait donc de prendre en compte des facteurs plus proches des attentes écologiques du gouvernement et des consommateurs.

Nouveau DPE : Quelles sont les évolutions ? 

Une notation plus sévère avec le nouveau DPE 

De façon très concrète, on peut donc parler d’un DPE dont le calcul est plus sévère depuis juillet 2021. La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre a notamment entraîné une moins bonne notation de nombreux biens immobiliers. Il sera donc plus difficile d’obtenir une bonne note pour les logements anciens n’ayant pas fait l’objet d’un travail de remise aux normes dans le cadre d’une annonce de vente ou de location. Il s’agit d’une évolution parfaitement cohérente avec la politique menée par le gouvernement. De nombreuses incitations ont été proposées aux Français pour permettre de lutter contre ce qu’on appelle les passoires thermiques ou les biens énergivores.

L’importance croissante du DPE

Avec les anciennes méthodes de calcul, le DPE avait une valeur plutôt modérée sur le prix des locations et des ventes immobilières. Les acquéreurs comme les locataires étaient conscients que la méthode de calcul sur facture était relative à la consommation des précédents habitants du logement. Du point de vue du vendeur ou du bailleur, il était donc possible de défendre le DPE selon des arguments plutôt subjectifs. Par ailleurs, la responsabilité de ce dernier n’était pas engagée en cas de contestation du diagnostic.

Quel est l’impact du DPE sur le prix d’un logement ? 

Peut-on vendre un bien plus cher grâce au DPE ? 

Un DPE permettant de classer un logement dans les catégories A et B et un véritable argument lorsqu’on publie une annonce immobilière. Selon le magazine Capital, une telle notation permettrait de vendre un bien immobilier 6 à 9 % plus chers. Dans certaines zones rurales, la hausse des prix des logements les mieux notés pourrait atteindre plus de 20 %, comparé à un logement noté entre D et G. Vous l’aurez donc compris, vous avez tout intérêt à obtenir la meilleure note possible, pour valoriser votre logement. Cette observation est valable aussi bien pour de la location que pour la vente d’un bien immobilier.

La chute des prix des logements les moins bien notés 

À l’inverse, les logements les moins bien notés pourront plus facilement être négociés par les acheteurs. Dans certaines régions, un logement classé F ou G sera vendu 20 % moins cher que la moyenne sur le marché. C’est notamment le cas en Nouvelle-Aquitaine, selon une étude des Notaires de France. On retrouve également des chiffres assez marquants, comme une baisse potentielle de 14 % du prix d’un bien énergivore dans le Centre Val de Loire.

En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons pu remarquer cette tendance des prix depuis quelques années. Il est important de comprendre qu’avec un logement bénéficiant d’une notation désavantageuse, vous offrez la possibilité aux acheteurs de négocier le prix. Les logements vendus avec les classifications les plus éloignées de la prestigieuse étiquette A, sont souvent destinés à des rénovations. Ils sont vendus à des tarifs en dessous de la moyenne constatée au mètre carré sur un territoire.

Les incohérences du nouveau DPE

Comme dans beaucoup de domaines, l’impact du DPE sur le prix de l’immobilier reste à nuancer. Il est important de comprendre que certains principes de notation du nouveau DPE présentent quelques incohérences. Il est tout d’abord possible que les petites surfaces soient moins bien évaluées que les grandes surfaces avec des prestations équivalentes. Certains facteurs sont par ailleurs indépendants de la volonté des propriétaires. Un immeuble avec une architecture Haussmannienne serait par exemple complètement dénaturé si une isolation par l’extérieur était réalisée. Ce genre d’amélioration peut néanmoins être attendue pour correspondre aux nouveaux barèmes.

Comme avant l’arrivée du nouveau DPE, il existe aussi certaines erreurs de la part des diagnostiqueurs. Il est donc possible que le document opposé au propriétaire, n’ait pas été volontairement falsifié par ce dernier. Si les améliorations du DPE étaient essentielles, il sera impératif d’effectuer les adaptations nécessaires, pour pouvoir faire davantage de cas par cas. Les spécificités des biens ou encore le facteur humain pouvant entrer en compte dans l’application des méthodes de calcul devraient, à notre sens, permettre de bénéficier de plus de flexibilité.

Comment améliorer le DPE d’un logement ?

Connaître les points faibles du logement

Pour pouvoir améliorer le diagnostic énergie, il faudra que le bailleur ou le propriétaire soit conscient des points faibles de l’habitation. Depuis l’entrée en vigueur du nouveau DPE, il sera possible de découvrir des indications relatives aux améliorations possibles dans un logement. N’hésitez pas à communiquer avec le diagnostiqueur, pour savoir quels points pourraient véritablement permettre de remonter la note en fonction de la méthode de calcul du DPE. Certains éléments clés peuvent véritablement faire toute la différence, comme une isolation par l’extérieur ou encore le changement de système de chauffage. La réduction de l’humidité dans un logement par l’installation d’une simple aération peut aussi considérablement valoriser un bien.

Ainsi, avant de vendre une maison ou un appartement, vous aurez la possibilité de réaliser des devis d’estimation relatifs aux travaux nécessaires. Libre à vous de choisir d’effectuer les travaux pour vendre plus cher. Vous pourrez aussi vendre en l’état, en proposant les devis au futur acquéreur. Cela lui permettra de savoir précisément quels sont les frais à engager pour bénéficier d’une performance énergétique optimisée.

Les améliorations possibles grâce à Maprimrenov

L’État a mis en place le dispositif Maprimerénov. Entrée en vigueur en 2020, le dispositif a été modifié, pour permettre à un plus grand nombre de personnes de pouvoir en bénéficier afin de réaliser des économies d’énergie. Il s’agissait de proposer des aides financières non-négligeables. Elles peuvent permettre d’effectuer un travail pour améliorer les performances énergétiques d’un logement. Désireux de lutter contre le grand nombre de passoires thermiques en France, le gouvernement a ainsi proposé des aides pouvant s’élever jusqu’à plusieurs milliers d’euros, pour pouvoir effectuer des travaux. Pour les propriétaires, il s’agissait éventuellement de bénéficier de plus de confort de vie. Dans le cadre d’une acquisition ou d’une location, l’opportunité était présentée de pouvoir accroître la valeur d’un logement.

Le dispositif est renouvelé jusqu’en juin 2022. N’hésitez pas à vous renseigner sur votre éligibilité à la mesure, si vous souhaitez réaliser des travaux pour passer du statut de passoire thermique à celui de logement bien noté selon les méthodes de calcul du DPE. Si vous disposez encore d’un diagnostic en cours de validité, il sera possible de renouveler celui-ci après avoir effectué des travaux. Il sera valable dix ans, et vous permettra de pouvoir démontrer les performances acquises grâce à votre investissement. 

En cette période d’élections présidentielle et législative, nous n’avons aucune certitude concernant la possibilité de reconduire le dispositif Maprimerénov. Nous vous invitons donc à effectuer rapidement votre simulation si vous souhaitez profiter de cette aide. Plus-value immobilière, possibilité de louer plus cher ou encore augmentation du confort à l’intérieur du logement, les arguments sont nombreux pour vous pousser à réaliser des travaux d’amélioration.

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