Ça y est, vous voilà propriétaire d’un bien immobilier ! Si vous souhaitez le louer, c’est le moment de vous pencher sérieusement sur les conditions et possibilités qui s’offrent à vous pour la mise en location. Cela va de soi, une gestion locative bien huilée et travaillée permet souvent d’éviter les nombreux “pièges” de la location et de maximiser son rendement locatif.
Rassurez-vous, on ne vous propose pas de devenir administrateur de bien à plein temps. Toutefois, cet article peut vous être utile si vous louez pour la première fois. Ou bien que vous souhaitez maximiser votre retour sur investissement.
Voici donc quelques conseils qui vous assureront de partir sur de bonnes bases dans votre expérience de gestion locative.
Préparez la gestion locative en amont
La première étape d’une bonne gestion locative passe par la préparation de son logement en amont. Afin de l’adapter à l’arrivée de ses futurs locataires. Il s’agit ici de respecter la loi mais aussi de vous protéger en cas d’imprévu.
Un logement adapté à la location
En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de vous assurer que le bien mis en location répond aux critères précis d’un “logement décent”. Tout d’abord, le logement ne doit pas présenter de risque potentiel pour la sécurité et l’intégrité physique de vos locataires. Il doit également mesurer une surface habitable (loi Carrez) minimale de 9m2. Le logement doit être dépourvu de tout type d’animaux nuisibles et de parasites qui pourraient affecter l’habitabilité de ce dernier. Enfin, il est nécessaire de fournir certains équipements essentiels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, etc…). Ces derniers varient en fonction du type de logement.
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A partir de 2023, les propriétaires devront également répondre à un critère de performance énergétique. Afin de limiter la consommation des logements mis en location.
Une assurance pour protéger votre bien
Afin de limiter les risques de la location, nous vous recommandons de souscrire à une assurance “Propriétaire Non-Occupant” ou PNO. Cette dernière est d’ailleurs déjà obligatoire si votre logement est en copropriété.
Cette assurance présente de nombreux avantages pour les propriétaires. Elle permet de compléter la couverture de l’assurance habitation souscrite par les locataires. Notamment lorsque celle-ci ne prend pas en charge certains types de sinistres. Elle sert également à couvrir les biens mobiliers mis à disposition des locataires. Enfin, elle permet d’assurer le logement pour tout sinistre extérieur qui se propagerait d’une propriété voisine.
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Facilitez l’emménagement pour une gestion locative sereine
Maintenant que la phase de préparation du logement est passée, il est temps de se poser la question de l’emménagement du futur locataire. Pour maximiser votre rendement locatif, il est impératif de limiter les périodes de vacance entre deux locations. Pour ce faire, il existe plusieurs solutions.
Un locataire qui vous correspond
Trouver le bon locataire peut parfois s’avérer être un réel casse-tête. C’est pour cette raison que vous devez être minutieux dans sa sélection. Assurez-vous de demander les documents suivants afin de pouvoir évaluer objectivement vos candidats :
- Quittances de loyers de leurs précédentes locations,
- Attestations de revenus des 3 derniers mois,
- Quittances d’électricité,
- Déclaration d’impôts sur le revenu,
Ces premiers éléments vous permettront de savoir si les candidats sont fiables et payent correctement leurs loyers et leurs charges.
Attention cependant à ne pas en demander trop à vos candidats. La loi française interdit par exemple de demander les pièces suivantes : photo d’identité, carte de sécurité sociale et copie de relevés des comptes bancaires.
Trouver le bon locataire passe aussi par une bonne diffusion de son annonce. Sur des sites ayant une bonne réputation et spécialisés dans l’immobilier. Plus vous aurez de réponses, plus vous aurez de chances de tomber sur la perle rare. Vous pouvez publier votre annonce sur SeLoger, PAP, Jinka et de nombreuses autres plateformes
Un état des lieux rigoureux
Avant l’entrée dans le logement de votre locataire, vous devez réaliser un état de lieux. Il servira de preuve de l’état du bien à l’arrivée et à la sortie du logement. Cet état des lieux d’entrée doit être réalisé avec minutie et précision. Afin de ne rien omettre pour éviter d’avoir de mauvaises surprises à la sortie du logement.
Commencez par décrire le logement et tous les éléments qui le composent. N’oubliez aucune pièce et décrivez l’état de tous les éléments que vous pouvez observer (murs, sols, plafonds, fenêtres, plomberie, électricité…
Une fois ce document rédigé, il est essentiel que les deux parties le signent. Afin d’obtenir un état des lieux contradictoire. Seul ce document pourra valoir en cas de litige.
Un dépôt de garantie assuré
Pour finir, vous devez traiter le sujet du dépôt de garantie. Heureusement, avec Depozen, vous pouvez supprimer cette source de litige en faisant souscrire une assurance du dépôt de garantie à votre locataire. Pour le propriétaire, cette assurance est totalement gratuite. Toutefois elle permet de couvrir le dépôt de garantie à la hauteur de 120% du montant traditionnel.
Le locataire, qui supporte les coûts mensuels de cette assurance, va pouvoir emménager sans avoir à débourser un ou deux mois de loyer. L’accès au logement est donc facilité. Ce qui limite encore une fois les périodes de vacance et optimise le rendement locatif du bien.
La gestion locative au quotidien
Votre locataire a été sélectionné et s’est maintenant installé dans le logement. Il ne reste donc qu’à mettre en place la gestion locative sur la durée du contrat de bail. Chacune des parties prenantes du contrat de bail à des obligations envers l’autre.
Les obligations du locataire
La première et la plus évidente des obligations du locataire est celle du règlement des loyers et des charges associées au logement. En cas d’impayés, les contrats de bail prévoient en général une résiliation automatique du contrat de location.
Afin de limiter les risques de la location, le locataire doit nécessairement souscrire à une assurance pour couvrir les risques locatifs (assurance habitation).
Pour finir, le locataire est responsable de l’entretien du logement et des petites réparations. Il s’agit ici des tâches comme le ménage et le petit entretien. Vous pouvez retrouver une liste exhaustive des responsabilités du locataire en termes d’entretien sur le site internet Service Public.
Les responsabilités des propriétaires
En écho à la première obligation des locataires, les propriétaires doivent fournir une quittance de loyer à leurs locataires à chaque mois. C’est la seule responsabilité mensuelle des propriétaires.
Vos autres responsabilités sont annuelles, notamment la révision du loyer qui doit se réaliser à la date d’anniversaire du bail et est indexée sur l’évolution de l’indice de révision des loyers publié par l’INSEE. Les courriers de régularisation des charges qui détaillent les provisions appelées et les charges locatives réelles doivent également être envoyés une fois par an. Enfin, n’oubliez pas de déclarer vos revenus fonciers une fois par an, en mai.
Maintenant, vous avez toutes les cartes en main pour que votre investissement immobilier devienne rapidement rentable grâce à une gestion locative complète et de qualité !