Lorsque vous êtes sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos recettes locatives : le régime micro-BIC et le régime Réel. Coupdecoeur.immo vous explique les différences entre la déclaration LMNP au réel et le régime micro-BIC.
1 – Le régime micro-BIC, est plus avantageux si vos dépenses sont inférieurs à 50 % de vos recettes
Qui est concerné par le régime micro-BIC ?
Ce régime s’applique, sur option, dès lors que vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77.700 € en location meublée classique (188.700 € en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes).
Pourquoi choisir ce régime ?
Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50 %, sur le montant de vos recettes. Ainsi, vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire les charges que vous avez réellement payées.
Pour savoir si ce régime est plus adapté à votre situation (avec quelques réserves), rien de très compliqué : si vos dépenses (incluant l’amortissement, voir ci-dessous) sont supérieures à 50 % de vos recettes locatives, le régime Réel sera plus avantageux que le régime micro-BIC.
Combien de temps est-on engagé lorsqu’on opte pour le régime micro-BIC ?
L’option du régime micro-BIC est valable 1 an, et elle est reconduite tacitement pour la même période.
Bon à savoir : Pour passer du régime micro-BIC au régime Réel, il faut adresser à votre centre des impôts un courrier de levée d’option.
Comment déclarer ses recettes locatives, issus de son activité de Loueur en Meublé Non Professionnel, sous le régime micro-BIC ?
Ce régime est plus simple que le régime Réel car il ne nécessite pas l’intervention d’un expert-comptable. Lors de votre déclaration fiscale, sur le formulaire n°2042 C PRO, vous devez seulement indiquer vos recettes locatives dans la case 5ND. L’administration se chargera d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50%, et le reste sera ajouté à vos autres revenus pour le calcul de votre impôt sur le revenu.
2 – La déclaration LMNP au réel est souvent plus avantageux car il permet de déduire vos charges et d’amortir votre bien
Qui est concerné par la déclaration LMNP au réel ?
Ce régime s’applique de plein droit dès lors que vos recettes annuelles sont supérieures à 77.700 € en location meublée classique (ou 188.700 € en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes), il doit faire l’objet d’une demande spécifique en dessous de ces seuils.
Bon à savoir : en indivision, vous serez automatiquement sous le régime Réel.
Pourquoi choisir la déclaration LMNP au Réel ?
Plusieurs raisons de choisir le régime Réel : tout d’abord, vous pourrez déduire certaines charges (liste ci-dessous) mais vous pourrez aussi et surtout, chaque année, amortir votre bien. L’amortissement se définit comme l’usure du bien dans le temps, c’est une “charge” purement comptable, donc pas une dépense réelle. L’amortissement, ajouté aux charges déductibles, permet dans la plupart des cas de créer un déficit sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et par conséquent de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années.
Quelles sont les charges déductibles du régime Réel en LMNP ?
- Les dépenses d’entretien et de petites réparations (si leur montant est inférieur à 600 €)
- Les frais fixes ( eau, électricité, internet..)
- Les charges de copropriétés (hors travaux et fonds alur)
- Les assurances (propriétaire non occupant, assurance loyers impayés)
- Les taxes (taxe foncière, contribution foncière des entreprises)
- Les frais de notaire
- Les intérêts d’emprunts et frais de dossier bancaires
- Les honoraires d’agence immobilière
- Les frais de notaires
- Les honoraires de gestion
- Les frais de tenue de comptabilité
- Les frais de publicité (annonces, frais d’inscription aux sites de mise en location)
- Etc.
Quelles sont les charges d’amortissement déductibles du régime Réel ?
- L’achat du mobilier (si leur montant est supérieur à 600 € TTC)
- Les travaux de réparation (si leur montant est supérieur à 600 € TTC)
- Les travaux d’amélioration
Pour rappel : Vous devez conserver tous les justificatifs de vos dépense. Car ils vous seront demandés en cas de contrôle fiscal. La date de ces justificatifs doit obligatoirement être postérieure à la date de début d’activité.
Avant de commencer votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez déclarer impérativement votre activité. Pour le 1er bien la déclaration se fait en remplissant le formulaire P0i. Au plus tard dans les 15 jours qui suivent l’arrivée du premier locataire. Ensuite, pour les autres biens c’est le formulaire P2-P4i qu’il faudra compléter et envoyer au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du locataire.
Bon à savoir : Qlower s’occupe de déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Combien de temps est-on engagé sous le régime Réel ?
L’option du régime Réel est valable 2 ans, et elle est reconduite tacitement pour la même période.
Consultez notre article sur les régimes Réel LMNP pour en savoir plus sur le sujet.
Comment déclarer ses recettes locatives issues de l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel sous le régime Réel ?
C’est un peu plus complexe que le régime micro-BIC car il est nécessaire de tenir à jour une comptabilité et de compléter plusieurs formulaires : le formulaire 2042 C PRO, le formulaire n° 2031, le formulaire n°2033 et ses annexes (2033-A à 2033-E).
Pour effectuer votre déclaration LMNP au réel, il est fortement conseillé de passer par un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité/fiscalité. D’abord pour vous aider à suivre votre comptabilité. Mais surtout, à faire et télédéclarer votre déclaration de revenus BIC. Les coûts des experts-comptables sont assez élevés mais il existe des logiciels de comptabilité à des prix abordables, tel que Qlower, un outil de suivi comptable et de gestion locative qui vous propose ces services pour seulement 11,99 €/ mois pour 1 bien ( + 6,00 € par bien supplémentaire), soit la déclaration de revenus de meublés au prix imbattable de 143,88 €/ an !
Consultez notre article pour savoir comment déclarer vos recettes locatives LMNP en ligne.