Un nouveau projet d’achat immobilier, une location qualifiée de passoire thermique, une
difficulté à louer, … Quelle que soit votre situation, il est parfois préférable de vendre votre
bien immobilier ou de le mettre en location. Alors quels sont les critères à prendre en
compte pour faire votre choix ? Découvrez quelques pistes dans cet article.
1 – La situation financière, premier critère pour vendre ou mettre en location
Le choix entre vendre ou mettre en location est avant tout un choix personnel. À ce titre, vous
devez vous poser plusieurs questions :
- Avez-vous besoin de financement rapidement ?
- Quels sont vos projets futurs ?
- Souhaitez-vous acheter un autre bien immobilier ?
- Quel est votre lien d’attachement avec l’appartement ou la maison ?
- Quelle somme espérez-vous tirer de la vente ? Ou de la mise en location ?
Quelle que soit la réponse à ces questions, il est primordial de ne pas se précipiter dans une
décision de vente ou de mise en location. En particulier si vous avez besoin d’argent
rapidement. Et pour cause, si vous prenez une décision trop vite, vous risquez de vendre au
premier venu, et parfois à un prix inférieur à la valeur du bien immobilier.
2 – Les coûts de rénovation à évaluer avant de vendre
Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires d’une passoire thermique consommant plus
de 450 kWh/m2/an ne pourront plus mettre leur bien immobilier en location.
Pour autant, ce n’est pas une raison pour vendre immédiatement. À la place, vous pouvez
réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer les performances énergétiques du bien, et
ainsi conserver votre patrimoine immobilier.
Mais attention, car les coûts de rénovation peuvent être colossaux. En effet, si vous
possédez une passoire thermique, il faudra réaliser d’importants travaux d’isolation pour
limiter les déperditions de chaleur. Les sommes requises varient alors selon le niveau de
performance souhaité, l’état initial du bien, et bien sûr les prestataires. Il convient donc de
comparer les différents artisans en demandant plusieurs devis.
En plus des travaux d’isolation, vous pouvez aussi rendre le bien encore plus attractif à
travers l’installation d’équipements de chauffage ou de climatisation durables (comme la
pompe à chaleur, les panneaux solaires, la chaudière à bois, …).
Cela vous permettra alors d’augmenter le montant du loyer en mettant en avant la réduction des factures d’électricité.
Si les travaux de rénovation représentent un coût important, sachez que vous pouvez
bénéficier de plusieurs aides financières pour améliorer la performance énergétique de votre
bien. Par exemple, Maprimerenov’, l’éco prêt PTZ, les certificats d’économie d’énergie, etc.
Alors avant de vendre ou mettre en location, étudiez attentivement les différents coûts et
aides disponibles pour la rénovation du bien.
3 – Le marché de l’immobilier pour vendre
Que vous souhaitiez vendre ou mettre en location, l’objectif est de trouver preneur le plus
rapidement possible. Et ce, au meilleur prix. Pour cela, vous devez garder un œil attentif au
marché de l’immobilier.
Si vous prévoyez de vendre votre bien plutôt que de le mettre en location, n’hésitez à vérifier
plusieurs indicateurs :
- Les taux applicables : les taux d’intérêt impactent directement le budget des
acheteurs. Et pour cause, s’ils sont élevés, les futurs acquéreurs devront consacrer une
part plus importante à rembourser leurs intérêts, ce qui réduit considérablement le
capital emprunté. Or, cela peut avoir une influence sur le prix des biens mis en vente.
Comme le budget d’acquisition immobilière est réduit, les vendeurs rencontrent
davantage de difficultés à trouver preneur. Ils peuvent alors attendre plus longtemps
pour vendre leur logement, ou baisser le prix de vente.
- Les annonces immobilières : quel que soit l’état du marché, vous devez toujours
vérifier les prix au mètre carré appliqués pour des biens similaires. C’est-à-dire,
mêmes performances énergétiques, même état, même localisation, même superficie,
etc.
Par ailleurs, n’oubliez pas de faire évaluer le bien par un professionnel afin de vendre au
bon prix.
4 – Le prix des loyers et la demande locative
En choisissant la mise en location plutôt que la vente, vous pouvez bénéficier d’un
complément de revenu supplémentaire tous les mois. À condition évidemment de dégager un
cash flow positif. Pour cela, il convient d’étudier la rentabilité du bien au moment de
l’acquisition. Mais sachez qu’il est possible d’anticiper le rendement en fonction des prix des
loyers applicables et de la demande locative. Plusieurs critères peuvent les influencer :
- Le type de bien : vous pouvez louer un studio, un T2, un grand appartement T5, une
maison, etc. Sachez toutefois que les petits logements sont souvent plus faciles à louer
(notamment auprès des étudiants). Pour répondre à la demande du marché, vous
pouvez aussi proposer votre appartement en colocation, et percevoir un loyer global
plus élevé. - Le type de location : c’est-à-dire, location vide ou location meublée. De manière
générale, la location meublée est plus avantageuse. D’une part parce que les loyers
sont plus élevés grâce à la mise à disposition des meubles. D’autre part, parce que cela
permet de bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants. En revanche, les
logements meublés exigent souvent un investissement de départ plus important et une
gestion plus lourde. - La situation géographique : les villes les plus dynamiques, que ce soit en termes
d’emploi ou de pôle de formation (université, grandes écoles, …) réduisent
sensiblement le risque de vacances locatives, du fait d’une demande constante. À
l’inverse, si le bien est situé dans une zone isolée, la mise en vente peut être préférable
à la location, faute de trouver des locataires potentiels.
5 – La zone géographique du bien immobilier
Que ce soit pour la vente ou la mise en location, la zone géographique figure parmi les
critères les plus importants.
Pour la vente, certaines zones dites de “tension” peuvent vous permettre de maximiser la
plus-value. Notamment si un pôle d’activité ou des transports en commun sont construits à
proximité.
Si les zones tendues permettent d’optimiser la valeur du bien immobilier lors de la vente, cela
peut aussi être bénéfique en cas de mise en location. Cela dit, dans les zones où il y a un fort
déséquilibre entre l’offre et la demande locative, le gouvernement peut imposer un
encadrement des loyers. Cela peut donc affecter la rentabilité de votre investissement
locatif.
Selon la zone, il peut être plus rentable de louer que de vendre, ou inversement.
6 – La fiscalité de la vente et de la mise en location
Par principe, vous devez payer une taxe sur la plus-value dès lors que vous vendez votre
bien. Cela dit, il est possible d’y échapper sous certaines conditions :
- le bien est en votre possession depuis plus de 22 ans ;
- le bien est situé dans une zone tendue ;
- vous souhaitez financer l’achat de votre résidence principale sous un délai de 2 ans.
La fiscalité applicable pour la location
Vos recettes locatives seront également imposées par l’administration fiscale. Mais les
propriétaires disposent de plusieurs alternatives :
- Le statut LMNP ou LMP pour la location meublée : dans ce cadre, vos revenus
locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et surtout,
vous avez le choix entre un régime micro-BIC ou réel. - Les revenus fonciers pour la location vide : là encore, vous pouvez choisir le régime
fiscal applicable (micro-foncier ou réel). La plupart du temps, c’est le régime réel le
plus avantageux puisqu’il permet de déduire toutes les dépenses engagées pour la
location. - La SCI : il s’agit d’un statut plus complexe puisque vous n’êtes pas directement
propriétaire du bien, mais des parts sociales de la société civile immobilière. Ici, vous
pouvez choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Il convient donc de vérifier la fiscalité applicable pour déterminer la rentabilité d’une vente
ou d’une mise en location.
Consultez notre article sur la fiscalité à choisir pour louer votre logement meublé.