Un nouveau projet d’achat immobilier, une location qualifiée de passoire thermique, une
difficulté à louer, … Quelle que soit votre situation, il est parfois préférable de vendre votre
bien immobilier ou de le mettre en location. Alors quels sont les critères à prendre en
compte pour faire votre choix ? Découvrez quelques pistes dans cet article.

1 – La situation financière, premier critère pour vendre ou mettre en location

Le choix entre vendre ou mettre en location est avant tout un choix personnel. À ce titre, vous
devez vous poser plusieurs questions :

Quelle que soit la réponse à ces questions, il est primordial de ne pas se précipiter dans une
décision de vente ou de mise en location. En particulier si vous avez besoin d’argent
rapidement. Et pour cause, si vous prenez une décision trop vite, vous risquez de vendre au
premier venu, et parfois à un prix inférieur à la valeur du bien immobilier.

2 – Les coûts de rénovation à évaluer avant de vendre

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires d’une passoire thermique consommant plus
de 450 kWh/m2/an ne pourront plus mettre leur bien immobilier en location.
Pour autant, ce n’est pas une raison pour vendre immédiatement. À la place, vous pouvez
réaliser des travaux de rénovation afin d’améliorer les performances énergétiques du bien, et
ainsi conserver votre patrimoine immobilier.


Mais attention, car les coûts de rénovation peuvent être colossaux. En effet, si vous
possédez une passoire thermique, il faudra réaliser d’importants travaux d’isolation pour

limiter les déperditions de chaleur. Les sommes requises varient alors selon le niveau de
performance souhaité, l’état initial du bien, et bien sûr les prestataires. Il convient donc de
comparer les différents artisans en demandant plusieurs devis.


En plus des travaux d’isolation, vous pouvez aussi rendre le bien encore plus attractif à
travers l’installation d’équipements de chauffage ou de climatisation durables (comme la
pompe à chaleur, les panneaux solaires, la chaudière à bois, …).

Cela vous permettra alors d’augmenter le montant du loyer en mettant en avant la réduction des factures d’électricité.

Si les travaux de rénovation représentent un coût important, sachez que vous pouvez
bénéficier de plusieurs aides financières pour améliorer la performance énergétique de votre
bien. Par exemple, Maprimerenov’, l’éco prêt PTZ, les certificats d’économie d’énergie, etc.
Alors avant de vendre ou mettre en location, étudiez attentivement les différents coûts et
aides disponibles pour la rénovation du bien.

rénovation pour vendre
Remettre à neuf certains éléments de votre bien permet de le vendre plus facilement

3 – Le marché de l’immobilier pour vendre

Que vous souhaitiez vendre ou mettre en location, l’objectif est de trouver preneur le plus
rapidement possible. Et ce, au meilleur prix. Pour cela, vous devez garder un œil attentif au
marché de l’immobilier.


Si vous prévoyez de vendre votre bien plutôt que de le mettre en location, n’hésitez à vérifier
plusieurs indicateurs :

Par ailleurs, n’oubliez pas de faire évaluer le bien par un professionnel afin de vendre au
bon prix.

4 – Le prix des loyers et la demande locative

En choisissant la mise en location plutôt que la vente, vous pouvez bénéficier d’un
complément de revenu supplémentaire tous les mois. À condition évidemment de dégager un

cash flow positif. Pour cela, il convient d’étudier la rentabilité du bien au moment de
l’acquisition. Mais sachez qu’il est possible d’anticiper le rendement en fonction des prix des
loyers applicables et de la demande locative. Plusieurs critères peuvent les influencer :

5 – La zone géographique du bien immobilier

Que ce soit pour la vente ou la mise en location, la zone géographique figure parmi les
critères les plus importants.
Pour la vente, certaines zones dites de “tension” peuvent vous permettre de maximiser la
plus-value. Notamment si un pôle d’activité ou des transports en commun sont construits à
proximité.
Si les zones tendues permettent d’optimiser la valeur du bien immobilier lors de la vente, cela
peut aussi être bénéfique en cas de mise en location. Cela dit, dans les zones où il y a un fort
déséquilibre entre l’offre et la demande locative, le gouvernement peut imposer un
encadrement des loyers. Cela peut donc affecter la rentabilité de votre investissement
locatif.


Selon la zone, il peut être plus rentable de louer que de vendre, ou inversement.

6 – La fiscalité de la vente et de la mise en location

Par principe, vous devez payer une taxe sur la plus-value dès lors que vous vendez votre
bien. Cela dit, il est possible d’y échapper sous certaines conditions :

vendre ou acheter
Vendre ou louer quand le logement est dans une grande ville ?

La fiscalité applicable pour la location

Vos recettes locatives seront également imposées par l’administration fiscale. Mais les
propriétaires disposent de plusieurs alternatives :

Consultez notre article sur la fiscalité à choisir pour louer votre logement meublé.

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