Localisation du bien, type de logement, choix des locataires, durée de location, … Il existe de
nombreux facteurs pour réussir un investissement locatif. Sans oublier la fiscalité LMNP qui a un
énorme impact sur la rentabilité nette. Il convient donc de choisir son régime fiscal dès le
début de la démarche d’acquisition pour optimiser le placement. Dans cet article, nous vous
présentons les deux statuts possibles pour les propriétaires qui investissent en nom propre.
La fiscalité LMNP pour investir dans une location meublée
Si vous souhaitez investir dans une location meublée en nom propre, c’est le statut de
loueur meublé (non) professionnel qui s’impose. Mais la fiscalité LMNP de votre investissement
locatif varie énormément selon le régime choisi.
Les conditions du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Une location meublée LMNP
Pour bénéficier du statut de LMNP, il faut d’abord louer un bien meublé. Autrement dit “un
logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au
locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie
courante”. Alors quels sont les composants de ce mobilier ? Pour le savoir, il suffit de se
référer au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Selon ce texte, le propriétaire doit fournir les
équipements suivants :
- Une literie (dont une couette ou une couverture) ;
- Des volets ou des rideaux pour la chambre à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur avec compartiment de congélation ou avec un congélateur ;
- De la vaisselle (assiette, couvert, bol, verre) ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager.
À défaut, le bien immobilier peut être requalifié de location nue. Et cela change fortement la
fiscalité de votre investissement locatif.
Des limites de ressources
En optant pour la location meublée, vous avez le choix entre deux statuts. À savoir : loueur
meublé non professionnel (LMNP) et loueur meublé professionnel (LMP).
La différence entre les deux tient au montant des recettes locatives. Dès lors que celles-ci sont
supérieures à 23 000 € ET à la moitié des revenus de votre foyer fiscal, vous êtes considéré
comme propriétaire LMP.
Que vous soyez propriétaire LMP ou LMNP, vous devrez choisir entre deux régimes fiscaux.
Le régime fiscal des loueurs meublés
Les recettes des loueurs meublés sont imposées en tant que bénéfices industriels et
commerciaux (BIC). Mais la fiscalité applicable pour votre investissement locatif varie selon
le régime choisi.
Fiscalité LMNP : Le régime micro- BIC
C’est le régime applicable de plein droit dès lors que les recettes locatives en LMNP sont
inférieures à 77 700 €. Dans ce cadre, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
En revanche, vous ne pouvez déduire aucune charge.
Fiscalité LMNP : Le régime réel
C’est souvent le régime le plus avantageux pour les propriétaires, puisqu’il vous permet de
profiter des bénéfices de la déduction des charges et de l’amortissement.
Ainsi, vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location du bien dès
lors qu’elles sont justifiées. Par exemple, les frais d’entretien, les frais d’assurance, les
honoraires de l’agence, les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais
de comptabilité, etc.
Et surtout, vous pouvez amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux de rénovation
pendant une durée de 9 ans.
Le choix du régime réel est particulièrement pertinent pour les propriétaires finançant leur
bien via un crédit immobilier et/ou engageant des frais pour la rénovation du logement. Dans
ces deux hypothèses, il est fort probable que vos charges soient supérieures à vos recettes.
Comme vous pouvez les déduire et même amortir le bien, votre base imposable est
largement réduite, voire même déficitaire. Dans ce cadre, le déficit est reportable pendant
10 ans, et de manière illimitée, s’il est généré par les charges d’amortissement.
Pour optimiser votre déclaration fiscale, nous vous conseillons de passer par un spécialiste du
statut LMNP.
Les revenus fonciers pour les logements vides
Si vous optez pour l’investissement locatif d’un bien vide, c’est la fiscalité des revenus
fonciers qui s’applique. Et là encore, vous avez le choix entre deux régimes :
- Le régime micro-foncier : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire
de 30 % sur vos recettes locatives (contre 50 % avec le régime micro-BIC en LMNP). - Le régime réel : les propriétaires peuvent déduire l’ensemble des charges nécessaire
à la gestion du bien. En revanche, il n’y a pas d’amortissement possible.
Dans les deux cas, c’est le régime LMNP qui est le plus avantageux.
Cela dit, avec les revenus fonciers, vous pourrez reporter le déficit foncier sans limite de
temps. Mais comme il n’y a pas d’amortissement, les avantages sont moins importants.
Les régimes de défiscalisation pour votre investissement locatif hors LMNP
Au-delà du choix du régime fiscal pour votre investissement locatif, il convient aussi de
connaître les différents dispositifs de défiscalisation offerts par le gouvernement. Voici les
plus importants.
La loi Pinel Plus
Depuis 2023, Pinel Plus a remplacé la loi Pinel. Mais comme ses prédécesseurs, ce dispositif
vous permet d’obtenir des avantages fiscaux pour tout investissement locatif réalisé dans les
quartiers où l’offre et la demande sont déséquilibrées.
Mais attention, pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut respecter plusieurs conditions.
Par exemple : un appartement dans un immeuble d’habitation collectif, une zone
géographique définie, un logement neuf ou rénové à neuf, … Et surtout, un logement nu. La
loi Pinel ne concerne donc que les propriétaires au régime foncier.
Cela dit, entre la possibilité d’amortissement et les conditions plus flexibles, la fiscalité du
régime réel en LMNP est tout aussi avantageuse pour votre investissement locatif.
<h3>La loi Malraux
À l’inverse de la loi Pinel, la loi Malraux s’adresse principalement aux logements anciens,
qui sont réhabilités par les propriétaires. Là encore, il est possible de bénéficier d’une
réduction d’impôt calculée sur le coût des travaux de rénovation. Le montant de l’avantage
fiscal est de 30 ou 22 % selon la localisation du bien. D’ailleurs, seuls les biens situés sur un
site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ou un
site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du
patrimoine) sont éligibles. Sans oublier qu’ils doivent aussi être loués vides.
La loi Censi Bouvard
Dernier dispositif pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif : la loi Censi-
Bouvard (applicable jusqu’au 31 décembre 2023). Cette dernière récompense les
propriétaires qui investissent dans des résidences de services, comme une maison de retraite
ou une résidence étudiante.
Dans ce cadre, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et d’une possibilité de récupérer la
TVA payée lors de l’acquisition du bien.
Contrairement aux dispositifs de défiscalisation précédents, il est aussi applicable aux
propriétaires LMNP, à condition qu’ils n’amortissent pas le bien.
Il est donc primordial de réaliser plusieurs calculs pour trouver le régime fiscal le plus
avantageux pour votre investissement locatif.
Consultez notre article pour savoir quel choix faire entre la location et la vente.