Dans cet article, CoupDeCœur.Immo vous emmène à la découverte d’une notion clé en matière d’immobilier : la surface habitable. Vous découvrirez les différentes façons de calculer cette donnée. Dans le cadre de la mise en vente ou de la mise en location d’un logement, il s’agit d’une étape absolument incontournable !
Vous découvrirez en outre toutes les normes qui s’appliquent en matière de surface habitable en France.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
Définition de la surface habitable
La surface habitable ou surface vivable d’un logement est définie par l’article R 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Cette surface habitable recense les pièces dont le volume est chauffé par un installation fixe (radiateurs électriques, radiateurs fontes, poêles…). Les pièces équipées d’un chauffage d’appoint type bains d’huile ou autres sont donc à exclurent. Ces pièces devront avoir une hauteur sous plafond minimum de 1m80. Toutes les pièces classiques du logement pourront donc être prises en compte, comme la cuisine, le salon, les chambres ou encore les sanitaires. Certaines pièces sont néanmoins systématiquement exclues du calcul d’une surface habitable :
- les caves et sous-sols
- les terrasses, balcons et loggias
- les combles non aménagés
- les remises et garages
- les séchoirs extérieurs au logement
- les vérandas et autres espaces vitrés définis par l’article R. 111-10
- les locaux communs
- les dépendances
Vous l’aurez donc compris, l’ajout d’une véranda ne permet pas d’augmenter la surface habitable d’une maison. Il s’agit d’une information importante, puisque certains vendeurs particuliers ajoutent cet espace à la surface habitable. Il s’agit d’une erreur. Certains agents immobiliers utilisent aussi parfois à tort cette partie du bien comme une surface habitable dans leurs annonces immobilières.
Qu’est-ce que la surface habitable minimum ?
En France, il existe une surface habitable minimum pour avoir le droit de louer un logement. La surface au sol d’un logement individuel devra être d’un minimum de 9m2. La pièce devra par ailleurs disposer d’une hauteur sous plafond qui soit au minimum de 2m20, car cela doit représenter un volume habitable d”environ 20m3.
Pour une colocation avec un bail commun à tous les locataires, les surfaces habitables attendues sont exactement les mêmes. Si chacun des colocataires dispose de son propre bail, le loueur devra garantir 9 m2 de surface au sol et 2m20 de hauteur sous plafond à chacun des colocataires.
Calcul de la surface habitable : les méthodes
Calculer la surface au sol
Pour calculer la surface habitable d’un logement, il faudra additionner la surface totale de chacune des pièces prise en compte dans ce calcul. Pour calculer la surface d’une pièce, il suffit de multiplier la longueur par la largeur. Attention, seules les parties des pièces disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1m80 pourront être prises en compte dans le calcul.
L’application de la Loi Carrez
La loi Carrez vise à protéger les acquéreurs. Elles indiquent que la surface habitable selon la loi Carrez correspond à toutes les surfaces au sol dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80. Les cloisons, les marches, les balcons, les terrasses, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines, les caves, les murs ou encore les parkings ne sont pas pris en compte. Il peut donc être utile de comparer la surface habitable et la superficie loi Carrez. Les deux données peuvent être différentes. D’une manière générale, la loi Carrez correspond aux zones de l’habitation qui pourront véritablement être utiles. La loi ne s’applique pas pour les surfaces inférieures à 8 mètres carrés au sol.
Il faut bien garder à l’esprit que la loi Carrez ne s’applique que dans le cadre des copropriétés, les maisons individuelles ne sont pas concernées par cette loi même si avoir des surfaces métrées les plus précises possibles est toujours en plus avant une mise en vente de son bien immobilier !
Qu’est-ce que la surface habitable corrigée ?
Dans le cadre d’une location, la surface habitable corrigée correspond à une surface prenant en compte l’état du logement. D’une manière générale, la surface habitable se voit appliquer un coefficient en fonction de l’éventuelle vétusté de l’appartement ou de la maison. Il s’agit d’une donnée quelquefois subjective, puisqu’elle dépend de l’appréciation du bailleur. Si une prise en compte des retours des locataires, des gardiens ou encore des gestionnaires peut être faite, l’application des indices reste sujet interprétation.
Comment calculer la surface utile ?
La surface utile reprend les données de la surface habitable du logement. Ce calcul y ajoute 50 % de toutes les autres surfaces comme les caves, les sous-sols ou encore les vérandas. Il s’agit de valoriser la surface habitable de toutes les autres surfaces ne pouvant pas être considéré comme telle. Sans forcément apparaître sur les contrats de vente ou de location, il s’agit d’une donnée qui peut être utilisée par l’agent immobilier. Il s’agira de signifier au futur locataire ou acheteur quelle surface pourra être exploitée.
Quelle surface est renseignée sur un acte de vente ou une location ?
Selon l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation, la surface habitable et défini de la façon suivante : “La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.”
C’est donc la surface habitable selon la loi Carrez qui sera indiquée sur un contrat de vente. Pour un bail locatif, c’est la surface habitable qui sera exploitée.
Utilise-t-on encore la SHOB et la SHON ?
Le SHOB est la surface hors œuvre brute. Il s’agit d’une surface qui inclut toutes les surfaces couvertes, closes ou non closes. Il s’agira donc de prendre en compte la surface des toitures-terrasses ou encore des combles. Cette mesure prend également en compte toutes les parties du logement, même lorsqu’elles ne sont pas aménageables. Il s’agit par exemple des sous-sol ou encore des combles. La surface sur laquelle sont montés les murs et les cloisons est également comprise dans la surface établie.
Le SHON est ce qu’on appelle la surface hors œuvre nette. Il s’agit d’une mesure qui prend en compte l’épaisseur des murs. Il faudra néanmoins déduire les surfaces dont on se sert pour le stationnement ainsi que les sous-sols ne disposant d’aucune ouverture. Une réduction forfaitaire de 5 %, permettant approximativement de soustraire la place occupée par les murs intérieurs et l’isolation sera appliquée. Cette approche reste relativement approximative, puisque l’épaisseur de chaque mur ne sera pas mesurée avec précision. On applique les 5 % de réduction, quel que soit le type de bien.
Nous avons choisi de vous présenter ces mesures, car elle était utile dans le cadre d’une acquisition immobilière jusqu’à il y a quelques années. Il reste important de souligner que ce genre de méthode est désormais inutile pour produire un acte immobilier.
Qui peut calculer une surface habitable ?
Mesurer la superficie soi-même
Il est parfaitement possible de calculer soi-même la surface habitable d’une maison. Pour cela, il faudra s’assurer de bien respecter chacune des règles d’exclusion des pièces précédemment mentionnées. L’utilisation d’un laser peut aussi être utile pour bénéficier de la meilleure précision possible.
Vous devez être le plus précis possible ! Une différence de plus de 5 % de la surface habitable mentionnée sur le bail par rapport à la réalité, autorise le locataire à demander une baisse de loyer grâce à la loi Alur. Si l’erreur est de plus de 10 % de la surface habitable, le montant du loyer devra obligatoirement diminuer d’au moins 10 %. Attention, cette loi ne s’applique pas pour les baux signés avant le 24 mars 2014.
Dans le cadre d’une vente immobilière, une erreur de calcul de plus de 5 % peut entraîner un remboursement proportionnel. Il s’agit donc ici de protéger les acheteurs, pour leur assurer de bien payer pour le bon nombre de mètres carrés habitables. C’est bien-sûr extrêmement compréhensible vu les montants de certains prix de vente dans les grandes villes Françaises !
Vous pouvez lire un article de notre blog sur les facteurs d’une bonne estimation : https://blog.coupdecoeur.immo/acheteurs/evaluation-des-prix-de-limmobilier-en-2022-en-france/
Les professionnels de la mesure : Habitable, Loi Carrez, Utile…
Bien que vous puissiez faire ce relevé de surface vous-même, nous aurions tendance à vous conseiller de faire appel à un expert de la mesure des surfaces. Vous pourrez par exemple demander à un diagnostiqueur de venir réaliser le métrage de votre logement. Cela vous permettra de profiter d’une fiabilité optimale, grâce à des outils de pointe et à des méthodes particulières. Si l’acte de vente de la maison comportait une erreur concernant la superficie, il serait par ailleurs possible de se retourner contre ce professionnel qui, pour son activité bénéficie d’une assurance spécifique.
N’hésitez pas à consulter ce dossier très complet réalisé par le Ministère de la Cohésion des Territoires : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-06/DHUP_guide_surface_utile.pdf